日銀の利上げで住宅ローンはいつ上がる？前回6月の実績から考える

📋 この記事でわかること
・9月18日に政策金利は1.25％へ。約31年半ぶりの水準
・変動金利はすぐには上がらない。前回は返済中の人で約5か月後
・返済額が据え置きでも、元金の減り方は遅くなる

ただし全員一致ではありません。9人のうち浅田委員と佐藤委員の2人が反対しました。一方で植田総裁は会見で「引き続き政策金利を引き上げる」と述べており、今回で打ち止めというわけではなさそうです。

日銀の金融政策決定会合が9月17日から18日にかけて開かれます。報道によれば、政策金利を現在の1.0％から1.25％へ引き上げる方針です。

1.25％になれば、1995年4月以来約31年半ぶりの水準になります。6月に続く利上げで、2024年3月に利上げ局面が始まって以降では最短の間隔です。

気になるのは「自分の住宅ローンと預金はいつ、いくら変わるのか」だと思います。前回6月の利上げで実際に何が起きたかを追うと、今回の見通しが立ちます。

前回の利上げで、何が、いつ動いたか

6月16日に日銀が0.75％から1.0％へ引き上げたあと、家計に届くまでの動きはこうでした。

時期	起きたこと
6月16日	日銀が政策金利を1.0％へ
8月3日	大手銀行が短期プライムレートを2.125％→2.375％へ
8月3日	メガバンクの普通預金金利が0.3％→0.4％へ
8月〜	住宅ローン変動金利、新規の借入分から上昇
11月度分〜	返済中の人の適用金利が順次上昇

利上げの決定から、短期プライムレートと預金金利が動くまで約1か月半。すでに返済中の人の金利に届くのは、さらに先でした。

住宅ローンの変動金利が動くまで

変動金利は、銀行の短期プライムレート（短プラ）に連動します。多くの銀行は年2回、4月1日と10月1日を基準日として見直し、実際の返済に反映されるのはそこから数か月後です。

今回9月18日に利上げが決まれば、10月1日の基準日に間に合う可能性があります。ただし短プラ自体がいつ動くかは銀行の判断なので、前回のように1か月以上かかることもあります。

いずれにしても、返済額が変わるのは早くても年明けと考えておくのが現実的です。慌てて動く必要はありません。

返済額が変わらなくても、負担は増えている

ここが見落とされやすいところです。変動金利で元利均等返済を選んでいる場合、多くの銀行では「5年ルール」「125％ルール」が適用されます。

• 5年ルール：金利が上がっても、毎月の返済額は5年間変わらない
• 125％ルール：5年後に見直すときも、上げ幅は前の返済額の125％まで

一見すると安心な仕組みですが、返済額の中身は変わっています。金利が上がった分だけ利息の割合が増え、元金の減りが遅くなるからです。

なお、このルールはすべての人に当てはまるわけではありません。

• 元金均等返済を選んでいる場合は、銀行を問わず適用されません
• SBI新生銀行・ソニー銀行・PayPay銀行など、そもそもこのルールを採用していない銀行があります

採用していない銀行では、金利の上昇がすぐ返済額に反映されます。そのかわり金利水準は低めに設定されていることが多く、どちらが有利かは一概に言えません。まずは自分の借入がどちらかを確認してください。

預金金利はどうなるか

前回は、利上げから約1か月半後にメガバンクの普通預金が0.3％から0.4％へ上がりました。今回も同じ幅で動けば0.5％前後、時期は11月ごろが目安になります。

ただし、物価には追いつきません。7月の消費者物価は前年比1.9％です。預金金利が0.5％になっても、置いたままのお金は実質で目減りし続けます。

→ 2026年後半、物価は上がるのか？指数から考察

まとめ：いま確認しておくこと3つ

利上げが決まっても、明日から何かが変わるわけではありません。時間があるうちに、自分の条件を確認しておくのがいちばん役に立ちます。

• 自分のローンが変動か固定か。変動なら、5年ルールの適用があるかどうかも
• 返済額の内訳。元金と利息がいくらずつか。返済予定表で確認できます
• 預金の置き場所。金利が上がっても物価には届きません。全額を普通預金に置いたままにしない

→ 円安・利上げ・物価高の関係は？家計と投資への影響をわかりやすく解説

→ 現金だけで大丈夫？インフレ時代のお金の置き場所を考える

※9月18日の結果が出たら、この記事に追記します。